A amortização do crédito à habitação consiste na liquidação do valor em dívida na totalidade ou parcial desse montante, antes da data prevista de término do contrato de empréstimo. Isto é, amortizar a dívida a pagar para que o montante final a liquidar seja menor. A decisão de amortizar antecipadamente o crédito à habitação não deve ser tomada por impulso. É muito importante fazer as suas contas para perceber se a descida da prestação mensal compensa face aos encargos envolvidos, pois a amortização antecipada do crédito não está isenta de comissões bancárias.
Neste artigo, saiba quais os procedimentos, os custos associados e o que deve considerar para saber se compensa fazer amortização antecipada do crédito à habitação.
A amortização antecipada de um crédito à habitação é vista pela maioria das famílias como uma boa solução, uma vez que esta lhes permite diminuir a prestação mensal e o valor de juros que têm de pagar a instituição bancária.
Se pensa amortizar o seu crédito à habitação, em primeiro lugar, deve consultar o documento complementar que está em anexo na sua escritura. Este documento determina as cláusulas penalizadoras no que toca a amortização. Só depois de verificar e analisar essas cláusulas é que deve comunicar a instituição financeira da sua intenção em amortizar antecipadamente o montante em dívida.
COMO AMORTIZAR CRÉDITO À HABITAÇÃO?
Para fazer a amortização antecipada do seu empréstimo da casa, saiba que existem dois tipos de amortização:
Amortização parcial do crédito à habitação
Corresponde ao reembolso parcial do capital em dívida e normalmente não existe valor mínimo para este reembolso. Neste tipo de amortização, esta deverá coincidir com a data de pagamento da prestação mensal do crédito. Deve comunicar ao banco, com pelo menos 7 dias úteis de antecedência, para fazer a amortização antecipada parcial. No entanto, os prazos para avisar o banco, podem variar entre bancos, por isso, entra em contato com o seu banco ou consulte o contrato do crédito para o efeito.
Amortização total do crédito à habitação
A amortização antecipada da totalidade do crédito, por exemplo: em caso de venda da casa, deverá avisar o seu banco com 10 dias úteis de antecedência. O prazo deve ser respeitado por forma a emitir o distrate da hipoteca (documento que extingue a dívida) que posteriormente, deverá ser apresentado na altura da escritura. Desta forma, o imóvel ficará sem hipoteca e poderá vendê-lo ou transferir o crédito à habitação para outra instituição bancária. Contudo, se a amortização total antecipada do crédito à habitação não estiver relacionada com a venda da casa, nem com a transferência do crédito, basta avisar o banco com 7 dias úteis de antecedência e coincidir com a data de pagamento da prestação mensal.
Caso faça a amortização total do empréstimo, não se esqueça de cancelar os seguros de vida e multirriscos associados ao crédito à habitação.
QUANTO CUSTA AMORTIZAR CRÉDITO À HABITAÇÃO?
Deve ter em conta que a amortização antecipada do crédito à habitação não está isenta de custos, O banco cobra uma comissão de amortização e o valor pode variar entre bancos e entre o tipo de taxa de juro (variável ou fixa) contratada, porém, a lei estabelece limites máximos, a saber:
Crédito com taxa de juro variável – a comissão de amortização não pode ultrapassar os 0,5% do capital reembolsado. Por exemplo: se vai amortizar 15.000€, irá pagar 75€ de comissão de amortização.
Crédito com taxa de juro fixa – a comissão não pode superar os 2% do capital reembolsado.
Por isso, só deverá optar por amortizar crédito à habitação se o valor a liquidar for avultado. Caso contrário, irá pagar as comissões de amortização e terá pouco impacto na sua prestação mensal.
No entanto, o cliente fica isento do pagamento desta comissão, se a amortização antecipada dever-se a razões de desemprego, deslocação profissional ou morte de um dos titulares do crédito à habitação.
COMPENSA AMORTIZAR O CRÉDITO À HABITAÇÃO?
Se a taxa de juro do seu crédito à habitação for superior à taxa de juro que irá receber se investir as poupanças numa aplicação financeira em vez de amortizar o crédito, então claramente neste caso compensa mais amortizar o crédito à habitação. Abordamos de seguida um exemplo prático.
Imagine-se o caso da Catarina e do Pedro, ambos na casa dos 40 anos, com empregos estáveis e com um crédito à habitação que já pagam há 10 anos. O casal conseguiu juntar ao longo dos anos 10.000€ em poupanças. Podem então optar por uma de duas situações: ou utilizam os 10.000€ para amortizar o crédito á habitação, ou optam por fazer alguns depósitos a prazo com essas poupanças. Atualmente, o capital em dívida é de 100.000€, com a taxa Euribor a 6 meses e spread de 0,8%, estão a pagar uma prestação mensal a rondar os 452€. Com os 10.000€ e com uma taxa de juro variável, o casal teria de pagar 50€ de comissão de amortização, mas a prestação mensal baixaria para cerca de 407€, poupando 45€ por mês, isto é, 540€ por ano.
Em alternativa, se o casal optar por investir os 10.000€ num depósito a prazo, a 12 meses, com uma taxa anual bruta de 0,35%, mantendo-os assim durante 20 anos, com juros capitalizáveis, irá render cerca de 511€ líquidos. Portanto, neste caso, a amortização do crédito é claramente a melhor opção.
No site do Banco de Portugal, no Portal do Cliente Bancário está ao seu dispor uma ferramenta, onde pode simular o que acontece com a sua prestação mensal, quando amortiza o seu crédito à habitação.
Amortizar crédito à habitação é uma decisão que deve ser considerada casuisticamente. Na medida em que é preciso considerar não só a taxa de juro do crédito, assim como fazer as contas ao montante que terá de pagar pela comissão de amortização. Além disso, deve ainda analisar a quantia que irá poupar na sua prestação mensal com a amortização antecipada parcial. Se a redução na prestação da casa for de poucos euros por mês, talvez seja mais vantajoso aplicar esse valor em produtos bancários que lhe vão dar algum retorno.
Apesar das amortizações nos créditos à habitação serem habitualmente encaradas como algo de muito positivo para as famílias portuguesas, podem não compensar em certas situações, sobretudo, se não tiver um pé de meia constituído.
Vale a pena referir, que caso se encontre numa situação financeira complicada e estiver com dificuldade em pagar as prestações mensais do seu crédito à habitação, que pondere transferir o seu empréstimo. Ao mudar de banco, pode beneficiar de um spread mais baixo.
